Ипотечные каникулы — это право заёмщика приостановить платежи по ипотеке или уменьшить их размер на срок до 6 месяцев, если он попал в трудную жизненную ситуацию. Право закреплено в статье 6.1-1 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», куда его внёс закон № 76-ФЗ от 1 мая 2019 года. Банк не может отказать, если выполнены условия: кредит не больше 15 млн рублей, жильё в залоге — единственное, каникулы по этому договору раньше не брались, а ситуация подтверждена документами. С 1 сентября 2026 года появится ещё одно основание, и оно заметно щедрее прежних: при рождении или усыновлении второго и последующих детей семья сможет уйти на каникулы длиной до 18 месяцев, вообще не доказывая падение доходов. Это закон № 229-ФЗ от 4 июля 2026 года, и судя по частоте вопросов, которые мне задают, — самая ожидаемая ипотечная новость года.
Тема кажется простой, пока не доходит до деталей: у права на каникулы шесть оснований, у каждого свой документ и своя арифметика. На этих деталях заёмщики и спотыкаются. Пройдём по ним не торопясь.
Закон об ипотечных каникулах: откуда взялось это право
До 2019 года заёмщик, потерявший работу, целиком зависел от доброй воли банка. Хотите отсрочку — пишите заявление на реструктуризацию, а банк волен согласиться или отказать. В кризис 2014–2015 годов это обернулось массовыми историями с валютной ипотекой: люди приходили просить отсрочку, а получали требование о досрочном погашении. Я тогда преподавала банковское дело и помню, как студенты приносили на семинары договоры родителей — искали в них хоть какую-то защиту. Не находили.
Государство сделало выводы. Закон № 76-ФЗ от 1 мая 2019 года дополнил закон о потребительском кредите статьёй 6.1-1 и превратил отсрочку из милости банка в обязанность: если заёмщик соответствует условиям, кредитор не вправе отказать. Ни изменить ставку, ни потребовать досрочного возврата, ни забрать заложенную квартиру в льготный период он тоже не может.
С тех пор механизм понемногу расширяли. В 2020-м добавили основание «чрезвычайная ситуация» — после пандемии и серии паводков. А в июле 2026-го подписан закон № 229-ФЗ, который с 1 сентября даёт отдельные, более длинные каникулы семьям с детьми. О нём подробно расскажу ниже, но сначала — действующие правила, потому что осенью они никуда не денутся и продолжат работать параллельно.
Ипотечные каникулы: условия в 2026 году
Чтобы банк был обязан предоставить каникулы, должны одновременно выполняться четыре требования. Перечислю их так, как они сформулированы в законе, с моими пояснениями.
Первое — размер кредита на дату выдачи не превышает 15 млн рублей. Обратите внимание: считается первоначальная сумма по договору, а не текущий остаток долга.
Второе — заложенное жильё для вас единственное. Подтверждается выпиской из ЕГРН о правах на всей территории России. Доля в другой квартире, полученная, скажем, в наследство, формально может лишить вас права на каникулы, хотя закон допускает исключение для «совместного» жилья супругов.
Третье — по этому кредитному договору вы ещё не брали ипотечные каникулы. Право однократное. Единственное исключение — чрезвычайная ситуация: если вы уже отдыхали от платежей из-за потери работы, а потом ваш дом пострадал от паводка, каникулы дадут второй раз.
Четвёртое — вы находитесь в трудной жизненной ситуации из закрытого перечня. Именно здесь больше всего отказов, потому что перечень исчерпывающий и каждое основание требует своего документа. Свожу их в таблицу.
Основания для каникул: таблица
| Основание | Дополнительные условия | Чем подтверждать | |---|---|---| | Потеря работы | Регистрация в центре занятости в качестве безработного | Выписка из регистра получателей госуслуг в сфере занятости | | Инвалидность I или II группы | — | Справка об установлении инвалидности | | Временная нетрудоспособность дольше 2 месяцев подряд | — | Листок нетрудоспособности | | Снижение среднемесячного дохода более чем на 30% | Платёж по ипотеке съедает больше 50% дохода. Сравнивают доход за 2 месяца до обращения со среднемесячным за предыдущие 12 месяцев | Справка о доходах (2-НДФЛ), для самозанятых — справка о доходе по НПД, для ИП — книга учёта доходов | | Появление иждивенцев при снижении дохода более чем на 20% | Платёж превышает 40% дохода. Доход сравнивают со среднемесячным за предыдущий календарный год | Свидетельство о рождении или документы об усыновлении/опеке плюс справка о доходах | | Чрезвычайная ситуация с утратой имущества | Обратиться нужно в течение 60 дней с момента ЧС | Документы органов местного самоуправления о нарушении условий жизнедеятельности |
Список документов в законе тоже закрытый: пункт 8 статьи 6.1-1 прямо запрещает банку требовать что-либо сверх него. Если менеджер просит «ещё справочку от работодателя о планируемых доходах» — он выходит за рамки закона, и об этом стоит вежливо напомнить со ссылкой на статью.
На своих лекциях я обычно останавливаюсь на четвёртом основании, потому что арифметика там коварная. Доход сравнивается не с прошлым месяцем, а со среднемесячным за год. Если у вас была большая декабрьская премия, она поднимет среднегодовую базу, и формальное «снижение на 30%» наступит раньше, чем вы обеднеете на треть. Бывает и обратное: доход упал ощутимо, но до порога в 30% не дотянул — и банк законно отказывает. Проверьте цифры до подачи заявления, чтобы не потратить впустую единственную попытку... впрочем, здесь успокою: неудачное требование, по которому банк отказал, права на каникулы не сжигает. Однократность касается только предоставленных каникул.
Ипотечные каникулы для семей с детьми: что меняется с 1 сентября 2026 года
Теперь о главном новшестве. Как было раньше: рождение ребёнка само по себе не давало права на каникулы. Оно проходило по основанию «появление иждивенца», а там, как видно из таблицы, нужно было доказать ещё и падение дохода на 20%, и то, что платёж съедает больше 40% заработка. Три условия разом — на практике проходил далеко не каждый, у кого декрет реально ударил по бюджету.
Как стало: закон № 229-ФЗ от 4 июля 2026 года вводит с 1 сентября самостоятельное основание — рождение или усыновление второго либо последующего ребёнка. Справки о доходах не нужны вовсе. Сам факт пополнения семьи закон считает достаточной причиной для передышки. Условия такие:
- Обратиться в банк нужно в течение 180 дней со дня рождения или усыновления ребёнка.
- Льготный период длится до 18 месяцев, но заканчивается не позднее дня, когда ребёнку исполнится полтора года (при усыновлении — не позднее 18 месяцев со дня усыновления). Родили — подавайте раньше, каникулы получатся длиннее.
- Первые 6 месяцев платить не нужно ничего, и проценты за это время не начисляются.
- С 7-го по 18-й месяц платежей по-прежнему нет, но проценты на остаток долга уже капают по ставке договора. Уплатить их придётся после окончания каникул.
- Требования о сумме кредита до 15 млн рублей и единственном жилье сохраняются, право по-прежнему однократное для договора.
Приятная деталь: закон распространяется и на ипотеку, оформленную до 1 сентября 2026 года. Если второй ребёнок родится, скажем, в октябре, каникулы по «старому» кредиту вам обязаны дать.
Про пункт 4 давайте посчитаем, потому что «проценты капают» звучит абстрактно. Остаток долга 5 млн рублей, ставка 6% годовых по семейной ипотеке. За год с 7-го по 18-й месяц набежит около 300 тысяч рублей процентов. Это не штраф и не переплата сверх договора, а обычные проценты за пользование деньгами, просто отложенные. Но знать о них до подачи заявления нужно обязательно: полные 18 месяцев отдыха обойдутся дороже, чем 6. Если бюджет позволяет вернуться к платежам раньше, каникулы можно прекратить в любой момент, уведомив банк, — это право закон № 229-ФЗ тоже закрепил.
Как оформить ипотечные каникулы: пошаговая инструкция
Процедура одинакова и для действующих оснований, и для «детских» каникул с 1 сентября. Идти в суд или на Госуслуги не нужно, всё решается между вами и банком.
- Проверьте себя по условиям. Сумма кредита при выдаче до 15 млн, жильё единственное, каникул по договору ещё не было, основание — из перечня. Посчитайте проценты за льготный период на ипотечном калькуляторе, чтобы понимать цену передышки.
- Закажите выписку из ЕГРН о правах на объекты недвижимости на всей территории России. Это делается через Госуслуги или МФЦ.
- Соберите документ под своё основание из таблицы выше. Если залогодатель не вы, а, например, родственник — понадобится его согласие.
- Подайте в банк требование о льготном периоде. Форма свободная, но у большинства банков есть свой бланк в приложении или офисе. В требовании укажите, что хотите: полную приостановку платежей или их уменьшение, и с какой даты. Дату можно поставить задним числом, но не более чем за 2 месяца до обращения.
- Ждите ответ 5 рабочих дней. Столько закон даёт банку на рассмотрение. Если документов не хватает, банк запросит их, и срок пойдёт заново с момента доподачи.
- Молчание — знак согласия. Если за 10 рабочих дней банк не ответил и ничего не запросил, каникулы считаются установленными автоматически. Эту норму заёмщики почти не знают, а она сильно дисциплинирует кредиторов.
- Получите новый график платежей. Банк обязан прислать его до окончания льготного периода.
Если банк отказал, а вы уверены в своей правоте, жалуйтесь в интернет-приёмную Банка России — регулятор разбирает такие споры, и его разъяснения по каникулам написаны вполне человеческим языком. Следующая инстанция — финансовый уполномоченный и суд.
Что происходит с платежами, сроком кредита и залогом
Во время каникул вы либо не платите совсем, либо платите уменьшенную сумму, которую сами указали в требовании. Начислять неустойку, звонить с требованиями, обращать взыскание на квартиру или требовать досрочного погашения банк не вправе. Уже имеющаяся просрочка получению каникул не мешает, но штрафы по ней не сгорают, а замораживаются до конца льготного периода.
Дальше самое частое заблуждение. Каникулы — это не прощение долга, а перенос. Пропущенные платежи передвигаются в конец срока: сначала вы по обычному графику гасите кредит, а потом, в добавленные месяцы, выплачиваете то, что пропустили. Срок договора автоматически удлиняется примерно на длину каникул. Сумма долга и ставка при этом не меняются. В этом честность механизма: банки не могут взять за передышку повышенным процентом, как бывает при «добровольных» отсрочках.
И о кредитной истории: информация о льготном периоде в неё попадает, но как нейтральное событие, а не как просрочка. Банк России в своих разъяснениях прямо пишет: каникулы будут зафиксированы в кредитной истории, но не испортят её. По моим наблюдениям, банки и правда относятся к ним спокойно — в отличие от реструктуризации, которую скоринговые модели часто расценивают как сигнал проблем.
Чем каникулы отличаются от реструктуризации
Путаница между этими словами стоит заёмщикам денег, поэтому разложу по полочкам.
Ипотечные каникулы — ваше право по закону. Банк обязан их дать, условия единые для всех, ставка и сумма долга не меняются, кредитная история не страдает.
Реструктуризация — добровольная договорённость. Банк может согласиться, а может и нет. Он сам предлагает условия: удлинить срок, дать отсрочку по телу кредита, иногда — повысить ставку. В кредитной истории реструктуризация отражается, и следующий кредитор увидит, что с этим договором были сложности.
Отсюда простое правило: если ваша ситуация подходит под каникулы — берите каникулы. Реструктуризация остаётся на случаи, когда права на каникулы нет: кредит больше 15 млн, жильё не единственное или льготный период уже использован. Если же и полугода передышки не хватит, чтобы выправить бюджет, честнее смотреть в сторону рефинансирования ипотеки под меньшую ставку, а в совсем тяжёлых случаях — изучить процедуру банкротства физических лиц. Мера крайняя, с распродажей имущества и пятилетней обязанностью сообщать о банкротстве при новых займах, но знать о ней стоит раньше, чем долг станет неподъёмным.
Сравнить условия ипотечных программ разных банков можно в нашем рейтинге ипотеки — если каникулы лишь отложили проблему дорогого кредита, возможно, дело не в трудной ситуации, а в самом кредите.
Частые вопросы
Дают ли ипотечные каникулы при рождении первого ребёнка?
Отдельного основания «первый ребёнок» нет и после 1 сентября 2026 года не появится: закон № 229-ФЗ говорит о втором и последующих детях. Но первый ребёнок — это новый иждивенец, поэтому работает пятое основание из таблицы: если ваш доход упал более чем на 20%, а платёж стал съедать больше 40% заработка, банк обязан дать каникулы до 6 месяцев. Падение дохода придётся подтвердить справками.
Сколько раз можно взять ипотечные каникулы?
Один раз за весь срок кредитного договора. Исключение — чрезвычайная ситуация: каникулы из-за ЧС дают даже тем, кто уже использовал своё право по другому основанию. При рефинансировании заключается новый договор, и формально право на каникулы возникает заново, хотя условия (15 млн, единственное жильё) должны выполняться снова.
Можно ли платить во время каникул, если появились деньги?
Можно, и это выгодно. Любые внесённые в льготный период суммы идут в погашение основного долга — пока не погасят его часть, «замороженную» на время каникул. А ещё вы вправе досрочно прекратить каникулы в любой момент, уведомив банк: тогда вернётся обычный график, и проценты перестанут накапливаться.
Банк отказал в каникулах. Это законно?
Законно, только если не выполнено одно из условий статьи 6.1-1: кредит больше 15 млн рублей, жильё не единственное, право уже использовано, основание не из перечня или не подтверждено нужным документом. Отказ «у нас такой программы нет» или требование лишних справок закону противоречат. Запросите письменный отказ и направьте жалобу в интернет-приёмную Банка России — практика показывает, что после этого банки нередко «находят» основания для одобрения.
Что будет с ежемесячным платежом после каникул?
Он останется прежним. Изменится срок: кредит удлинится на время каникул, и пропущенные платежи вы внесёте в конце, после планового погашения. По «детским» каникулам образца 2026 года добавится ещё выплата процентов, накопленных с 7-го по 18-й месяц льготного периода, — порядок их уплаты банк пропишет в новом графике.