Если у тебя есть ребёнок до 7 лет или ты работаешь в IT — у тебя есть шанс взять ипотеку под 6% или 5%. Это в полтора-два раза дешевле рыночной ставки. Хорошая новость? Да. Но программ две, у каждой свои нюансы, и бывают ситуации, когда подходит только одна. Разберёмся, какая.
Что они вообще есть и кто их даёт
Семейная и IT-ипотека — это не банковские продукты. Это государственные программы, по которым государство компенсирует банку разницу между льготной ставкой и рыночной. Банк выдаёт ипотеку под 6% (или 5%), но получает свои условные 18% — 12 разница идёт от государства.
Поэтому работают они в банках, заключивших соглашение с ДОМ.РФ. Список длинный: Сбер, ВТБ, Альфа, Газпромбанк, Райффайзен, Открытие, Дом.РФ Банк и десятки других. У нас на странице льготных программ ипотеки есть актуальный список банков-участников по каждой программе.
Семейная ипотека — что нужно знать
Условия в 2026 году
Ставка — до 6%. У некоторых банков есть собственные акционные сниженные ставки от 5% при выполнении доп. условий (например, получение зарплаты в этот же банк).
Лимит по сумме:
- Москва, Санкт-Петербург, Подмосковье, Ленобласть — 12 млн ₽
- Остальные регионы — 6 млн ₽
Первоначальный взнос — от 20% (некоторые банки требуют 30%, читай условия).
Кто может получить
Один из следующих критериев:
- В семье есть ребёнок до 7 лет (включая 6 лет 11 месяцев — но не 7 лет 1 день; считается на дату подачи заявки)
- В семье есть ребёнок-инвалид любого возраста
- В семье двое и более детей до 18 лет
Программа продлена до 31 декабря 2030 года. Это уже хорошо — раньше каждый год был стресс «успеть до окончания».
На какое жильё
Только новостройки от застройщика (договор долевого участия). Вторичный рынок не подходит, кроме случаев покупки жилья в малых городах с населением до 50 тысяч человек.
С 2024 года добавили ИЖС — частные дома по договору с подрядчиком. Это удобно тем, кто строит за городом.
Подвохи
Самое неприятное — у тебя может быть только одна семейная ипотека за жизнь. С 2024 года ввели ограничение: получить льготу можно один раз. Хочешь поменять квартиру через 5 лет — рыночная ставка.
Второй момент: если ты досрочно гасишь — всё хорошо, ставка остаётся. Но если хочешь рефинансировать в другом банке — теряешь льготную ставку. Рефинансирование в той же программе формально возможно, но банки редко идут навстречу.
IT-ипотека — что нужно знать
Условия
Ставка — 5% (была 6% в 2023). Это самая низкая льготная ставка из всех действующих программ.
Лимит:
- Города-миллионники — 18 млн ₽
- Остальные — 9 млн ₽
Первоначальный взнос — от 20%.
Кто может получить
Сотрудник аккредитованной ИТ-компании. Аккредитация — у Минцифры, список компаний публичный, ищется по ИНН на Госуслугах.
Важные ограничения:
- Возраст 18-50 лет.
- Зарплата (gross, до НДФЛ) — от 150 тыс ₽ в Москве/Питере, от 100 тыс ₽ в миллионниках, от 70 тыс ₽ в остальных регионах. Подтверждается справкой 2-НДФЛ.
- Работа должна быть основной — по трудовому договору. Подработка/совместительство не считается.
- Стаж в текущей компании — обычно от 3 месяцев (некоторые банки требуют 6).
На какое жильё
Только новостройки. ИЖС с 2024 года тоже допустили.
Подвохи
Главный риск — уволят с IT-работы. Если в течение 6 месяцев после получения ипотеки ты уйдёшь из аккредитованной компании, ставка может вырасти до рыночной. После 6 месяцев — нельзя поднять, но если оформляешь ипотеку и сразу думаешь увольняться — это проблема.
Аккредитация компании — не вечная. Минцифры может её отозвать. На уже выданную ипотеку это не влияет (ставка зафиксирована), но если ты подаёшь заявку, а компания накануне потеряла аккредитацию — заявка не пройдёт.
В 2026 программа пока работает до конца года. Будут ли её продлевать — пока неясно. Это важный фактор: если ты только думаешь подавать заявку, не тяни.
Можно ли совместить
Технически — да, обе программы могут работать одновременно, если ты подходишь под обе. Например, IT-специалист с ребёнком 5 лет.
Но в одной квартире — только одну программу. Хочешь две квартиры? Можно, но банки очень внимательно проверяют, чтобы ты не использовал семейную на одну, а IT на другую.
Реальный пример расчёта
Допустим, квартира в Москве за 12 млн рублей. Первоначальный взнос — 2,4 млн (20%). Ипотека на 9,6 млн на 25 лет.
| Программа | Ставка | Платёж/мес | Переплата за 25 лет | |---|---|---|---| | Рыночная (18%) | 18% | 144 тыс ₽ | 33,6 млн ₽ | | Семейная | 6% | 62 тыс ₽ | 9,0 млн ₽ | | IT-ипотека | 5% | 56 тыс ₽ | 7,2 млн ₽ |
Разница — 24,6 миллиона рублей за 25 лет между рыночной и семейной. Стоит того, чтобы заморочиться с документами.
Точнее посчитать под свои параметры можно в нашем ипотечном калькуляторе — там есть выбор программы и реальные действующие ставки.
Что у тебя могут не сказать в банке
Несколько неочевидных моментов:
Страховка жизни, имущества и титула. По льготным программам банк обычно требует комплексное страхование. Без жизни ставку могут поднять на 1-2 п.п. — то есть твои 6% превратятся в 8%. Считай это в ежемесячный бюджет.
Гос. компенсация банку лимитирована. Иногда банки приостанавливают выдачу льготных ипотек, потому что лимит на месяц/квартал исчерпан. Тогда тебя могут попросить «подождать до следующего месяца». Это не отказ — это техническая пауза.
Аккредитация застройщика. Не каждый ЖК подходит под льготные программы — застройщик должен быть аккредитован у банка. Если выбираешь конкретный объект, в первую очередь проверяй эту аккредитацию у банка, в котором собираешься брать ипотеку.
Дополнительные расходы. Оценка квартиры, регистрация ипотеки в Росреестре, страховки — суммарно 80-150 тыс ₽ за год. Это сверх первоначального взноса.
Что выбрать, если подходишь под обе
Считаешь по цифрам — IT выгоднее (5% против 6%, лимит 18 млн против 12 млн в Москве).
Но: семейная программа гарантированно действует до 2030, IT — пока до конца 2026. Если думаешь оформлять не прямо сейчас, а через год-два — на семейной меньше риска, что условия изменят.
И семейная не привязана к работе. Если думаешь сменить работодателя в ближайший год-два, IT будет рискованной — на этапе подачи заявки нужно ещё работать в IT, и потом 6 месяцев тоже.
Мой совет: если можешь оформить IT-ипотеку прямо сейчас и не планируешь увольняться — бери IT. Если в семейной ситуация может измениться (третий ребёнок, переезд) — тогда семейная.
Куда смотреть условия конкретных банков
У нас на сайте есть рейтинг ипотечных предложений, где можно отфильтровать по программе и посмотреть актуальные ставки в банках. Цифры берутся напрямую с сайтов банков и обновляются ежедневно.
Также полезные термины из глоссария: льготная ипотека, семейная ипотека, IT-ипотека, первоначальный взнос.
Если статья помогла — посмотри ещё статью про рефинансирование ипотеки. Иногда это лучший способ сэкономить на уже взятом кредите.